Avis de Valeur · L'Aristide · 32 rue Aristide Briand, Auray

Introduction

Élodie, Joffrey,

Vous trouverez dans ce document mon analyse de valeur de L'Aristide, croisant les transactions récentes du secteur, l'observation du marché actuel et la lecture du caractère patrimonial du bien.

L'Aristide étant un immeuble en monopropriété divisé en sept lots, j'identifie quatre profils d'acquéreurs potentiels, à quatre niveaux de prix distincts. Je vous présente ensuite deux scénarios de commercialisation, monopropriété puis vente à la découpe. Ma recommandation stratégique de lancement est en fin de document.

Lucie CORFMAT

Consultante en immobilier de prestige, BONAPARTE Art de Vivre

Description

Au cœur du centre historique d'Auray, à quelques pas de la place de la République et du port de Saint-Goustan, L'Aristide se dresse depuis 1850 environ sur une parcelle de 1 631 m². Édifiée par un caporal de l'armée pour sa famille, la demeure fut reprise dans les années 1920 par la Société Générale, dont elle conserve aujourd'hui la signature architecturale.

Rénovée entre 2020 et 2022 par les propriétaires actuels qui y ont engagé 450 000 €, L'Aristide se déploie sur trois niveaux principaux, soit 300 m² habitables organisés en cinq appartements indépendants et deux bureaux. À cela s'ajoutent 50 m² de combles aménageables au plancher posé, 100 m² de sous-sols, trois garages, et un jardin de 1 200 m² dont une partie reste constructible.

L'ensemble est inscrit au patrimoine remarquable d'Auray, en zone AVAP et Site Patrimonial Remarquable.

Hall d'entrée de L'Aristide, marbre italien et escalier d'origine

Hall d'entrée, marbre italien et escalier d'origine

Caractéristiques du bien

Surface habitable300 m² sur trois niveaux

Composition5 appartements + 2 bureaux

Parcelle1 631 m² dont jardin 1 200 m²

Année de construction1850 environ

NiveauxRDC + 1er + 2e + combles + sous-sols

Combles aménageables50 m² (plancher posé, isolé)

Sous-sols100 m² (buanderie, chaufferie, caves)

Garages3 (dont double en longueur)

Jardin1 200 m² environ

Partie constructible du jardin815 m² environ

MursPierre, épaisseur 80 cm

ToitureCuivre + ardoises

CharpenteRetraitée 2020 (Cap Sylvestre)

ChauffageGaz à condensation (2019)

ÉlectricitéRefaite intégralement 2019, triphasé

MenuiseriesDouble vitrage bois (validé ABF)

IsolationCombles + planchers anti-vibratiles

AssainissementTout-à-l'égout collectif

ZonagePLU Uaa, AVAP, SPR, AC1 abords MH

CadastreAD parcelle 0175

VenteMeublée, déco signée par la propriétaire

Éléments de valorisation et de pondération

Outre la prise en compte du marché immobilier actuel, j'ai identifié lors de ma visite les points qui méritent d'être valorisés et ceux qui appellent une pondération.

Atouts patrimoniaux

Toiture en cuivre, vérifiée par compagnon couvreur, élément architectural rare
Murs en pierre de 80 cm d'épaisseur, signature des constructions XIXe
Marbre italien d'origine dans le hall d'entrée
Parquet chêne en point de Hongrie conservé dans plusieurs lots
Carreaux ciment d'origine partiellement préservés
Façade ravalée à la chaux, pierres sablées et jointoyées (validé ABF)
Inscription au patrimoine remarquable d'Auray, périmètre AVAP et SPR
Histoire documentée, ancienne agence Société Générale conservée
Jardin de 1 200 m² avec partie constructible additionnelle de 815 m²

Points à considérer

Toiture ardoises en bon état mais ardoises âgées, renouvellement complet à anticiper à terme
Verrière de la tour, étanchéité ponctuelle à traiter (Velux automatique chiffré)
Remontées capillaires au rez-de-chaussée, solution de drainage périphérique intérieur disponible
Pas d'ascenseur possible compte tenu des contraintes ABF et de l'escalier de secours obligatoire
Compteurs gaz et eau non individualisés actuellement, à anticiper en cas de mise en copropriété

Biens vendus comparables

Analyse des transactions de maisons de standing supérieur à 200 m² sur Auray entre 2022 et 2025, à partir des données officielles de la base DVF du Ministère de l'Économie. Ces comparables servent à calibrer la valeur de la cible 1 réunificateur monopropriétaire.

Date	Adresse	Surface	Terrain	Prix	€/m²
Avril 2025	3 rue Abbé Philippe Le Gall	265 m²	1 372 m²	1 500 000 €	5 660 €
Janvier 2025	63 rue Abbé Joseph Martin	320 m²	214 m²	1 185 600 €	3 705 €
Octobre 2024	56 avenue du Président Wilson	306 m²	1 325 m²	1 145 000 €	3 742 €
Juin 2024	3 rue de Thezan	213 m²	624 m²	1 144 400 €	5 373 €
Octobre 2023	23 rue des Fèves	214 m²	517 m²	897 800 €	4 195 €
Novembre 2022	18 rue Henri Dunant	310 m²	132 m²	1 247 924 €	4 026 €
Moyenne des transactions retenues		271 m²	697 m²	1 186 787 €	4 450 €

Ces six maisons unifamiliales de standing constituent la référence du marché Auray rénové haut de gamme, de 3 705 €/m² à 5 660 €/m². Appliquée à L'Aristide avec ses 300 m² habitables, ses 50 m² de combles, ses 100 m² de sous-sols et ses dépendances, la méthode par comparaison directe donne une valeur de référence de 1 730 000 € pour une maison unifamiliale de standing équivalente. C'est cette valeur qui sert d'ancrage pour la cible 1 réunificateur, qui devra y déduire le coût des travaux pour ramener les sept lots à une seule habitation familiale. Lucie CORFMAT, mai 2026

Biens en vente proches de chez vous

Lecture du marché à l'instant T sur le pays d'Auray, mai 2026. Une attention particulière est portée aux immeubles de rapport en monopropriété, comparables directs de L'Aristide.

Immeuble de rapport rivière d'Auray

6 appartements de 30 m² loués, environ 180 m² habitables. Loyers annuels 58 680 €, rentabilité brute 4,5 %.

1 300 000 €

7 222 €/m²

Immeuble Place de la République

8 appartements loués meublés, monopropriété, idéalement situé en centre d'Auray.

Sur demande

Comparable direct

Maison de maître Saint-Goustan

Vue port, hôtel particulier rénové, segment supérieur Auray prestige.

Belles Demeures

Segment supérieur

Maison bourgeoise Auray

160 m² habitables, villa balnéaire avec jardin de 1 200 m². Segment maison familiale haut de gamme.

848 400 €

5 303 €/m²

Maison 12 pièces Auray, Cabinet Le Nail

Maison bourgeoise centre d'Auray, plusieurs niveaux.

852 000 €

Sur demande

Le marché actif d'Auray confirme la fourchette de valorisation des biens patrimoniaux centre-ville rénovés. L'immeuble de rapport voisin de la rivière, à 1 300 000 € pour 180 m² seulement, valide l'angle « immeuble de rapport » de L'Aristide qui propose 300 m² habitables avec un cachet patrimonial nettement supérieur. Le segment maison de maître Saint-Goustan se positionne au-dessus, ce qui laisse à L'Aristide une lecture intermédiaire entre les deux univers, à un prix défendable. Lucie CORFMAT, mai 2026

Méthodes d'évaluation

Trois méthodes croisées. Chacune éclaire un palier de prix et une cible d'acquéreur.

01

Comparaison directe avec maisons unifamiliales rénovées d'Auray, base DVF 2022 à 2025. Éclaire le palier 1 400 000 € après déduction des travaux de réunification.

1 730 000 €
02

Sol et construction moins vétusté, foncier 1 631 m² + bâti rénové, abattement 15 %. Confortation centrale, proche du palier 1 300 000 €.

1 341 000 €
03

Capitalisation des loyers, 53 000 € de loyer annuel net, taux 4,8 % cible investisseur rendement. Éclaire le palier 1 100 000 €.

1 104 000 €

Cadre de référence, Charte de l'expertise 6e édition novembre 2025. Sources, DVF data.gouv.fr, Notaires-INSEE, géorisques.gouv.fr.

Scénario A · Vente en monopropriété

Trois paliers de prix, trois cibles, trois stratégies.

Cible 1 · Réunificateur

1 400 000 €

1 463 000 € HAI · honoraires 4,5 % acquéreur

Cible Acquéreur qui ramène les 7 lots à une maison familiale de standing. Apport important, sensibilité au patrimoine.

Logique de prix Valeur maison unifamiliale rénovée 1 730 000 € moins travaux réunification 325 000 € moins marge ajustements 5 000 €.

Diffusion Communication en priorité auprès de ma base d'acquéreurs qualifiés, puis diffusion sur les passerelles BONAPARTE international, Belles Demeures, Le Figaro Propriétés, James Edition, Green Acres.

Délai 6 à 12 mois

Cible 2 · Patrimonial

1 300 000 €

1 358 500 € HAI · honoraires 4,5 % acquéreur

Cible Investisseur patrimonial. Sécurise un patrimoine, accepte 4,1 % brut, reprend l'exploitation existante (annuelle ou saisonnière).

Logique de prix Capitalisation des loyers à taux patrimonial 4 %. Valorise la rareté, la qualité de la rénovation, l'histoire Société Générale, la toiture cuivre.

Délai 4 à 8 mois

Cible 3 · Locatif

1 100 000 €

1 149 500 € HAI · honoraires 4,5 % acquéreur

Cible Investisseur rendement. Cherche 4,8 % brut, bascule en saisonnier optimisé conciergerie performante avec pricing dynamique.

Logique de prix Capitalisation des loyers à taux investisseur 4,8 %. Le rendement prime, le patrimoine est secondaire.

Diffusion SeLoger, Logic-Immo, PAP, portails investisseurs, agences locales partenaires BONAPARTE Vannes Lorient Carnac.

Délai 3 à 5 mois

Construction du palier 1 400 000 €

Comment on arrive au palier réunificateur, ligne par ligne

Le palier 1 400 000 € correspond à la valeur d'une maison de maître unifamiliale rénovée de 300 m² en centre Auray (zone AVAP), moins les travaux que l'acquéreur réunificateur devra engager pour ramener les sept lots à une seule habitation, moins une marge d'ajustements de transaction.

Valeur maison unifamiliale rénovée 300 m² hab. centre AVAP Auray (méthode comparaison directe, 4 400 €/m² + dépendances + foncier + prime patrimoniale)	1 730 000 €
Travaux de réunification des 7 lots en une habitation unique (détail ci-dessous)	− 325 000 €
Marge d'ajustements et imprévus de transaction	− 5 000 €
Palier d'acquisition cible Réunificateur, net vendeur	1 400 000 €

Détail des 325 000 € TTC de travaux de réunification

Chiffrage indicatif sur la base d'une rénovation de standing en centre AVAP, prix entreprises générales du bassin de Vannes, mai 2026. À affiner par l'acquéreur avec son architecte. Les factures de la division foncière initiale (450 000 € engagés en 2020-2022) sont disponibles et le carnet d'artisans de confiance des propriétaires (couvreur, charpentier Cap Sylvestre, électricien, plombier, plâtrier, peintre) sera transmis à l'acquéreur pour orienter et sécuriser les travaux.

Démolition, dépose des 5 cuisines et 4 salles d'eau, évacuation	35 000 €
Plâtrerie, cloisons, reprises structurelles (ouvertures, refente)	55 000 €
Sols (parquet chêne, pierre / carrelage selon pièces)	45 000 €
Cuisine de standing centrale équipée	35 000 €
3 salles d'eau de standing (suite parentale + 2 enfants/invités)	45 000 €
Électricité, refonte en distribution monoposte (tableau, courants forts et faibles)	25 000 €
Plomberie, refonte en distribution monoposte (eau, évacuation, chauffage)	25 000 €
Peinture et finitions (300 m²)	25 000 €
Honoraires architecte (8 %) et provision imprévus (5 %)	35 000 €
Total travaux de réunification TTC	325 000 €

Note : ce chiffrage sert à expliquer la déduction qui mène au palier de lancement. Un acquéreur réunificateur disposant d'une équipe ou réalisant lui-même certains postes peut descendre sous ce budget. À l'inverse, une rénovation très haut de gamme (boiseries, marbres, domotique étendue) peut dépasser 400 000 €.

Plus le prix est haut, plus la cible se rétrécit et plus le délai s'allonge. À 1 400 000 €, vous attendez un acquéreur rare et patrimonial qui valorise le bien pour son potentiel de maison unifamiliale finale. À 1 100 000 €, vous ouvrez à un public plus large d'investisseurs rendement qui conservent la configuration immeuble de rapport. À 1 300 000 €, vous équilibrez. En dessous de 1 100 000 €, la cible suivante est le marchand de biens en vente à la découpe. Dans ce cas, autant la faire vous-mêmes (scénario B ci-dessous). Lucie CORFMAT, mai 2026

Points à anticiper avant la mise en marché

Quatre sujets sont à clarifier ou à provisionner avant la publication du mandat. Les anticiper permet de présenter un bien parfaitement préparé et défendable face aux acquéreurs.

Bureau Home, bail commercial maintenu

Le bureau loué à votre propre entreprise Home, sous bail commercial 3 6 9, reste actif après la vente. L'acquéreur récupère ce bail et un revenu locatif annuel de 3 000 € HC. C'est un atout pour la cible 2 patrimonial et la cible 3 locatif. Aucun frais à provisionner sur ce bail.

Bureau Les Rêves Brodés, départ amiable envisagé

Le second bureau est loué à l'atelier de broderie Les Rêves Brodés sous bail commercial 3 6 9. La locataire envisage déjà spontanément de mettre fin à son bail. Aucune provision d'éviction n'est nécessaire, le départ se fera à l'amiable selon le calendrier de l'acquéreur. Si l'acquéreur souhaite conserver le bail, il récupère le second revenu locatif annuel de 3 000 € HC.

Travaux de réunification, chiffrage cible Réunificateur

Pour l'acquéreur Réunificateur, le retour à une maison unifamiliale de standing est chiffré à 325 000 € TTC (détail dans le scénario A). Postes principaux, démolition et dépose des cinq cuisines et quatre salles d'eau, plâtrerie et reprises structurelles, sols, cuisine de standing centrale, trois salles d'eau, électricité monoposte, plomberie monoposte, peinture et finitions, architecte et imprévus. Les factures de la division initiale (450 000 € engagés en 2020-2022) sont disponibles, et les propriétaires mettent à disposition leur carnet d'artisans de confiance pour orienter les travaux.

Diagnostics et audit énergétique

Cinq DPE individuels par lot plus un DPE collectif de l'immeuble à réaliser avant publication du mandat. Audit énergétique obligatoire si DPE F ou G. Diagnostics complémentaires, plomb (obligatoire en zone Auray), électricité, gaz, état des risques. Budget total à provisionner, environ 2 500 € pour l'ensemble des diagnostics.

Certificat de superficie, une mesure pour les deux scénarios

L'Aristide étant vendu en monopropriété, la loi Carrez ne s'impose pas, mais la responsabilité contractuelle du vendeur sur les surfaces annoncées reste engagée. La stratégie recommandée est de demander à votre diagnostiqueur agréé un certificat de superficie par lot selon la méthodologie Carrez. Il sécurise le scénario A et devient automatiquement certificat Carrez officiel si bascule scénario B. Une version 2 de l'avis de valeur lot par lot sera produite à réception. Budget environ 1 200 € pour l'ensemble.

Diagnostics et DPE en cours

Cinq DPE individuels par lot plus un DPE collectif de l'immeuble à réaliser avant publication du mandat. La classification énergétique impactera la valorisation (jusqu'à 8 % d'écart selon classe). L'audit énergétique ne sera obligatoire que si le DPE collectif ressort en E, F ou G. Diagnostics complémentaires, plomb, électricité, gaz, état des risques. Budget global à provisionner, environ 2 500 € pour l'ensemble des diagnostics.

Risques climatiques et environnement

Vérification effectuée sur géorisques.gouv.fr. L'Aristide est en zone d'aléa argile faible à moyen (RGA), hors zone PPRI inondation, et en zone radon catégorie 3 (Bretagne), avec mention recommandée dans l'avis. Aucune décote climatique majeure à appliquer. Conforme à la Charte de l'expertise 2025.

Fiscalité SCI à l'IS, à anticiper avec votre comptable

La plus-value de cession SCI à l'IS est imposée au taux IS (25 %, ou 15 % sur les 42 500 premiers euros). Sur 1 300 000 € de prix, votre estimation préliminaire indique environ 200 000 € d'IS. Le scénario B vente à la découpe étale la plus-value sur plusieurs lots avec des fenêtres d'optimisation possibles. À confirmer avec votre comptable avant arbitrage final entre les scénarios.

Potentiel de valorisation non exploité

Deux gisements de valeur ne sont pas intégrés dans les paliers actuels. Combles aménageables 50 m², plancher posé, isolation faite, valorisation post-aménagement estimée +75 000 €. Partie constructible du jardin 815 m², divisible en lot foncier à bâtir sous avis ABF, valorisation potentielle +150 000 à +200 000 €. Ces deux leviers sont à mentionner à l'acquéreur cible 1 réunificateur, et constituent des arguments forts en cas de négociation.

SCI à deux associés sur 12 mois

Le scénario B vente à la découpe demande environ 12 mois pendant lesquels la SCI doit signer les actes successifs (cinq ventes plus les bureaux). Je conduis la commercialisation, mais les décisions de signature restent à la SCI. Si une rigidité de gouvernance s'installe entre associés, le scénario A monopropriété devient préférable, plus court et plus simple à boucler en une signature unique.

Bien vendu meublé

Effet du mobilier selon la cible. Levier fiscal à mobiliser à l'acte.

Cible 1 · Réunificateur

Effet négatif léger

Démontage prévu. Coût dépose 5 000 €. Mobilier négociable.

Cible 2 · Patrimonial

Effet très positif

Exploitable en J+0. Économie 30 à 50 000 € de rééquipement.

Cible 3 · Locatif

Effet positif

Conditionne le régime LMNP. Économie 20 à 30 000 €.

Cible 4 · Découpe

Effet positif

Justifie un prix au m² supérieur aux comparables vides.

Levier fiscal, valoriser le mobilier dans un inventaire séparé à l'acte. La part « meubles meublants » échappe aux droits de mutation (économie 7,5 %). Mobilier à 30 000 € = 2 250 € d'économie acquéreur. Lucie CORFMAT, mai 2026

Plan alternatif

Scénario B · Vente à la découpe

À activer si la commercialisation en monopropriété n'a pas trouvé preneur après les paliers du scénario A. Cette voie consiste à mettre L'Aristide en copropriété et à revendre chaque lot individuellement. Voici l'avis de valeur lot par lot et le bilan financier pour les propriétaires qui mèneraient cette opération directement.

Précision méthodologique. Les surfaces utilisées dans le tableau ci-dessous sont déclaratives. Une seconde version précise de cet avis de valeur sera produite dès réception du certificat de superficie par lot établi par diagnostiqueur agréé selon la méthodologie Carrez. Un écart supérieur à 5 % entre surface déclarative et surface certifiée justifierait un ajustement des valeurs lot par lot.

Avis de valeur lot par lot, version 1 directionnelle

Valeurs établies sur surfaces déclaratives, à titre de cadrage global. Une version 2 précise par lot sera produite après réception du certificat de superficie par diagnostiqueur agréé.

Lot	Type	Surface	€/m² retenu	Valeur estimée
Areta	T2 RDC, années 50, tomettes d'origine	50 m²	3 800 €/m²	190 000 €
Louison	T2, parquet point de Hongrie, carreaux ciment	50 m²	4 000 €/m²	200 000 €
Malo	T2 loué bail meublé annuel, ambiance bord de mer	50 m²	3 700 €/m²	185 000 €
Naomi	T2 loué bail meublé annuel, ambiance exotique	55 m²	3 700 €/m²	203 500 €
Gustave	T3 3e étage, vue clocher Sainte-Anne, accès combles	70 m²	4 500 €/m²	315 000 €
Bureau Home	Bail commercial 3 6 9 actif, capitalisation 7 %	13 m²	250 €/mois	43 000 €
Bureau Les Rêves Brodés	Bail commercial 3 6 9 actif, capitalisation 7 %	13 m²	250 €/mois	43 000 €
Cave et buanderie commune	Volume utilisable	100 m²	300 €/m²	30 000 €
Trois garages	Rare en centre Auray		12 000 € pièce	36 000 €
Combles aménageables	Potentiel non aménagé, accès via Gustave	50 m²	1 500 €/m²	75 000 €
Total brut découpe, meublés inclus				1 320 500 €

Coûts et recettes pendant la commercialisation

Les honoraires d'agence 4,5 % sont en charge acquéreur sur chaque lot revendu, ils ne figurent donc pas dans le bilan vendeur. Les loyers perçus pendant la commercialisation sont à intégrer dans la balance.

Poste	Détail	Montant
Coûts à supporter
Mise en copropriété	Géomètre EDD, notaire, sous-compteurs eau et gaz, diagnostics, syndic première année	−20 000 €
Charges courantes 12 mois	Taxe foncière + assurances + énergie + syndic	−19 000 €
Intérêts d'emprunt 12 mois	CRD moyen 400 000 € × 4 % × 1 an (vente progressive, chaque lot rembourse une part)	−16 000 €
Sous-total coûts		−55 000 €
Recettes encaissées
Loyers perçus pendant les 12 mois	4 lots loués à l'année + 3 lots libres mis en saisonnier (occupation prudente, en moyenne sur la durée)	+47 000 €
Sous-total recettes		+47 000 €
Bilan net coûts / recettes		−8 000 €

Le taux d'emprunt 4 % est une hypothèse, à confirmer avec votre banque. La provision éviction de l'atelier Les Rêves Brodés est ramenée à 0 € dans ce scénario, le départ étant envisagé à l'amiable.

Net propriétaire en scénario découpe

1 312 000 €

Total brut découpe 1 320 500 € − bilan net coûts/recettes 8 000 € · Étalé sur 12 mois environ

Le scénario B rapporte 1 312 000 € net en 12 mois, soit 12 000 € de plus que le plancher monopropriété (1 300 000 €). Les loyers perçus pendant la commercialisation couvrent l'essentiel des coûts de portage. Je conduis la vente lot par lot pour vous, avec une annonce dédiée par lot et la gestion complète du parcours commercial. La contrepartie est un délai de 12 mois et une mise en copropriété préalable. Ce scénario devient l'option de référence dès que le scénario A est épuisé (pas d'offre sérieuse au-dessus de 1 300 000 € net après 4 à 5 mois).

Point marché

Lecture macro nationale + local Auray + implications stratégiques pour L'Aristide.

Macro France

958 000 transactions sur 12 mois fin février 2026 (+11 %), reprise modérée mais encore −25 % vs le pic 2021.

Taux immobilier mai 2026 : 3,20 % sur 15 ans, 3,33 % sur 20 ans, 3,43 % sur 25 ans. BCE en pause après 8 baisses depuis 2024.

Prix +1,1 % sur un an au T4 2025 en France métropolitaine, 4ᵉ trimestre consécutif de hausse.

Local Auray, Bretagne Sud

Prix moyen Auray 3 485 €/m², centre historique 3 660 €/m², jusqu'à 4 640 €/m² pour les biens d'exception.

Sur le segment supérieur à 1 M€, le volume reste contenu, la cible se compose d'investisseurs patrimoniaux franco-internationaux et de résidences secondaires.

Demande portée par la gare SNCF (3 h Paris), le golfe du Morbihan, et la rareté des biens patrimoniaux rénovés en centre.

Pré-campagne présidentielle 2027

L'élection présidentielle 2027 entraînera une période d'attentisme à partir de l'automne 2026. Historiquement, la part d'acheteurs attentistes passe de 9 % à 25 % à mesure que le scrutin approche.

Sur les marchés « plaisir » comme la Bretagne Sud (résidence secondaire), l'effet est amplifié : Français attentistes, étrangers qui prennent peur de l'incertitude française.

Conclusion : juin 2026 est la dernière vraie fenêtre de tir favorable avant la zone de tension.

Trois lectures convergent vers le même cadrage stratégique. Le marché est en reprise mais sous tension, les taux ne baisseront plus dans les prochains mois, et la fenêtre d'attractivité avant l'automne 2026 est courte. Sur ce calendrier précis, un lancement maintenant sur la rareté patrimoniale d'Auray centre AVAP est défendable. C'est la raison pour laquelle ma recommandation est tranchée sur juin. Lucie CORFMAT, mai 2026

Mise en vente, maintenant ou en septembre ?

Deux fenêtres possibles. Voici les avantages et inconvénients de chaque option, présentés objectivement pour éclairer votre arbitrage.

Option 1

Mise en vente début juin 2026

Avantages

·Dernière vraie fenêtre macro favorable avant la pré-campagne présidentielle 2027 qui s'installe à l'automne.
·Taux d'intérêt encore contenus, BCE en pause.
·Mois traditionnellement actif sur l'immobilier de prestige Bretagne Sud.
·Annonce fraîche, première vague d'intérêt immédiate.

Inconvénients

·Préparation à boucler en 10 à 15 jours (diagnostics, certificat de superficie, photos professionnelles).
·Juillet-août creux côté investisseurs en vacances.
·Risque de fatigue de l'annonce si pas vendu avant la rentrée.

Option 2

Mise en vente rentrée septembre 2026

Avantages

·Préparation complète et soignée (diagnostics, certificat, photos professionnelles, vidéo, jardin parfait).
·Retour des investisseurs après l'été avec budget annuel à activer.
·Annonce fraîche au pic de l'attention de rentrée.
·Étalement de la trésorerie sur les frais de préparation (diagnostics, photos).

Inconvénients

·Entrée en pré-campagne présidentielle 2027, attentisme acheteurs progressivement croissant.
·Possible remontée des taux d'intérêt selon contexte inflation.
·Forte concurrence d'annonces concurrentes à la rentrée.
·Investisseurs internationaux qui prennent peur de l'incertitude française à l'approche du scrutin.

Ma recommandation

Au regard de la cartographie ci-dessus et de notre échange, voici la stratégie de commercialisation que je vous propose.

Prix de présentation

1 494 350 € HAI

1 430 000 € net vendeur · honoraires 4,5 % charge acquéreur

Positionnement à 30 000 € au-dessus du palier méthode cible 1 Réunificateur (1 400 000 € net vendeur) pour jouer la rareté patrimoniale du bien, tester le segment haut et rester juste sous la barre psychologique des 1,5 M€.

Cibles principales : Réunificateur (maison familiale de standing en monopropriété) et Patrimonial (sécurise un actif rare et reprend l'exploitation existante).

Communication en priorité auprès de ma base d'acquéreurs qualifiés, puis diffusion sur les passerelles BONAPARTE international, James Edition, Belles Demeures, Le Figaro Propriétés, Green Acres.

Plancher de négociation

1 300 000 € net vendeur

C'est votre prix de revient et votre seuil de non-retour. Tant qu'une offre se situe entre 1 300 000 € et 1 430 000 € net vendeur, le scénario A reste ouvert et la négociation reste possible. En dessous de 1 300 000 €, nous ne signons pas, nous basculons en scénario B vente à la découpe, que je conduis pour vous (1 312 000 € net en 12 mois).

Fenêtre d'observation

On se laisse 5 à 6 mois sur le scénario A. Si aucune offre acceptable au-dessus de 1 300 000 € net vendeur n'arrive sur cette fenêtre, on bascule sans hésiter en scénario B. Pas de baisses successives au-dessus du plancher : on garde la cohérence du positionnement, on défend la rareté.

Décision de timing

Mise en vente début juin 2026 pour profiter de la dernière fenêtre macro favorable avant la pré-campagne présidentielle 2027.

Préparation parallèle sur 3 semaines maximum : diagnostics + certificat de superficie + reportage photo / vidéo professionnel + jardin remis au propre. Sur les appartements loués, visites limitées aux lots libres ; pour les autres, visite vidéo Steadicam systématique, permettant à tout acquéreur d'apprécier l'intégralité du bien sans déranger les locataires.

Ce calibrage joue la rareté du bien et la qualité de sa rénovation pour aller chercher la cible haute, tout en sécurisant votre prix de revient comme plancher non négociable. Le scénario B reste un filet de sécurité solide, pas un échec : il rapporte plus que le plancher du scénario A.